Beim Kauf einer Wohnimmobilie in Torrevieja zahlen Sie die Erwerbssteuern sowie die auf Sie entfallenden Beurkundungs- und Abwicklungskosten. Nehmen Sie ein Hypothekendarlehen auf, kommen die von Ihnen zu tragenden Darlehenskosten hinzu.
Unterscheiden Sie bei Ihrer Budgetplanung zwischen einer Bestandsimmobilie und einer Erstlieferung durch den Bauträger.
Diese Einstufung bestimmt die hauptsächlich anfallende Steuer.
Außerdem müssen Sie den steuerlichen Wert der Immobilie und die Ihnen zustehenden Vergünstigungen prüfen.
Die angegebenen Steuersätze gelten zum Stand vom 21. Oktober 2026.
Steuern beim Immobilienkauf
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Bestandsimmobilie an?
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie von einer Privatperson, unterliegt der Erwerb der Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen (TPO), die Teil der spanischen Vermögensübertragungssteuer ITP ist.
TPO: allgemeiner Steuersatz von 9 % und 11 % bei einem Wert über einer Million Euro
Seit dem 1. Juni 2026 gilt für Sie der allgemeine Steuersatz von 9 % , sofern keine Vergünstigung greift.
Übersteigt der Wert der übertragenen Immobilie oder des übertragenen Rechts eine Million Euro, beträgt der Steuersatz 11 % .
Prüfen Sie auch zusammenhängende Erwerbe: Erwerbe an derselben Grundbucheinheit vom selben Veräußerer innerhalb von drei Jahren gelten für diese Regel als eine einzige Übertragung.
Wird die Steuer auf den Preis oder den Referenzwert berechnet?
Sie müssen den höchsten Betrag aus dem Katasterreferenzwert, dem vereinbarten Preis und dem erklärten Wert zugrunde legen.
Prüfen Sie den Referenzwert, der zum Zeitpunkt der Steuerentstehung gilt.
Liegt kein bescheinigungsfähiger Referenzwert vor, vergleichen Sie den Preis, den erklärten Wert und den Marktwert.
Unterscheiden Sie diesen Wert vom Katasterwert, der für die Grundsteuer IBI verwendet wird.
Welche Steuern fallen bei einer Neubauimmobilie an?
Bei einer Erstlieferung durch den Bauträger zahlen Sie die Mehrwertsteuer IVA und den für Ihren Kauf geltenden wertabhängigen Anteil der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD).
Wann fällt Mehrwertsteuer an und welcher Satz gilt?
Sie zahlen dem Bauträger 10 % Mehrwertsteuer auf den Preis.
Für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO) im Sondersystem oder aus öffentlicher Bautätigkeit beträgt der Satz 4 %.
Diese steuerliche Behandlung umfasst bis zu zwei Garagenstellplätze sowie Nebenräume des Gebäudes, die gemeinsam mit der Wohnung übertragen werden.
Kaufen Sie eine zuvor vermietete oder vom Bauträger genutzte Wohnung, prüfen Sie deren steuerliche Einstufung: Diese Nutzung beeinflusst die Einordnung als Erstlieferung.
AJD beim Kauf: allgemeiner Steuersatz und Hauptwohnsitz
Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine AJD-Steuersatz 1,4 % .
Erwerben Sie Ihren Hauptwohnsitz und erfüllen Sie die entsprechende Begriffsbestimmung nach den Vorschriften der spanischen Einkommensteuer IRPF, gilt für Sie ein Satz von 0,1 % .
Prüfen Sie für die Berechnung den beurkundeten Preis ohne Mehrwertsteuer und den geltenden steuerlichen Mindestwert der Immobilie.
Bei einem gewöhnlichen Kauf einer Bestandsimmobilie, der der TPO unterliegt, fällt der wertabhängige AJD-Anteil nicht an.
Wer kann ermäßigte Steuersätze in Anspruch nehmen?
Sie können ermäßigte Steuersätze nutzen, wenn Sie sämtliche Voraussetzungen der Vergünstigung erfüllen, einschließlich der jeweils geltenden finanziellen Voraussetzungen und Nachweispflichten.
Erster Hauptwohnsitz für Personen unter 35 Jahren
Sind Sie unter 35 Jahre alt und kaufen Ihren ersten Hauptwohnsitz, gilt für Sie ein TPO-Satz von 6 % bis zu einem Wert von 180.000 Euro und von 8 % oberhalb dieses Werts.
Die Summe Ihrer allgemeinen und Ihrer auf Sparerträge entfallenden steuerpflichtigen Bemessungsgrundlagen nach Abzügen darf die Grenzen von 30.000 Euro bei Einzelveranlagung oder 47.000 Euro bei Zusammenveranlagung nicht überschreiten.
Lassen Sie den Erwerb innerhalb der vorgeschriebenen Frist öffentlich beurkunden; die Vergünstigung gilt für den von Ihnen erworbenen Anteil.
Weitere Steuervergünstigungen und zu prüfende Bedingungen
Prüfen Sie, ob Sie aufgrund von gefördertem Wohnraum, als kinderreiche Familie oder Einelternfamilie, wegen einer Behinderung oder als Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt anspruchsberechtigt sind.
Je nach Fall gelten Steuersätze von 6 % oder 8 % beziehungsweise 3 % oder 4 %.
Prüfen Sie die besonderen Voraussetzungen Ihrer Kategorie.
Sie müssen den geschützten Status nachweisen und gegebenenfalls die Einkommensgrenzen sowie die Nutzung als Hauptwohnsitz einhalten.
Kaufnebenkosten, Hypothek und Steuererklärung
Wer bezahlt die Kaufurkunde und die Abwicklung des Immobilienkaufs?
Die Aufteilung Ihrer Kaufkosten richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften und den wirksamen Vereinbarungen im Vertrag.
Notar und Abschriften: gesetzliche Aufteilung und vertragliche Vereinbarungen
Als Käufer tragen Sie nach der ergänzend geltenden Kostenregelung des spanischen Zivilgesetzbuchs die Kosten der ersten Ausfertigung und die nach dem Verkauf anfallenden Kosten.
Die Kosten der Errichtung der Urkunde trägt der Verkäufer.
Prüfen Sie jede Vereinbarung, die diese Aufteilung ändert.
Fordern Sie einen aufgeschlüsselten Kostenvoranschlag an, bevor Sie einer Kostenklausel zustimmen.
Grundbuch, Gestoría und Prüfung von Belastungen
Berücksichtigen Sie in Ihrer Planung die Eintragung des Erwerbs und die Kosten einer Gestoría, falls Sie einen solchen Abwicklungsdienstleister beauftragen.
Lassen Sie Honorare, verauslagte Fremdkosten und Steuern getrennt ausweisen.
Sehen Sie vor der Unterzeichnung einen einfachen Grundbuchauszug, die Nota simple, ein, um Eigentumsverhältnisse und Belastungen zu prüfen.
Gleichen Sie auch die Grundbuchbeschreibung mit der Immobilie ab, die Sie erwerben.
Welche zusätzlichen Kosten entstehen bei einer Finanzierung mit Hypothekendarlehen?
Bei einem Hypothekendarlehen, das dem Gesetz 5/2019 unterliegt, zahlen Sie die Immobilienbewertung und die zusätzlich von Ihnen beauftragten Leistungen.
Immobilienbewertung, angeforderte Abschriften und Bearbeitungsgebühr
Beauftragen Sie einen zugelassenen Sachverständigen mit der Bewertung.
Legen Sie ein gültiges Wertgutachten vor, haben Sie Anspruch darauf, dass die Bank es akzeptiert, ohne Ihnen dessen Prüfung zu berechnen.
Sie bezahlen die von Ihnen angeforderten notariellen Abschriften.
Vereinbaren Sie eine einmalige Darlehensbearbeitungsgebühr, zahlen Sie diese nur einmal; sie umfasst Prüfung, Bearbeitung und Gewährung des Darlehens.
Darlehenskosten, die die Bank trägt
Bei der Darlehensurkunde übernimmt die Bank die Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten sowie die Steuern.
Diese Aufteilung umfasst auch die AJD auf das Hypothekendarlehen.
Verlangen Sie eine Vorschussaufstellung, die Darlehen und Erwerb voneinander trennt.
So erkennen Sie, welche Beträge zu welcher Urkunde gehören und wer sie bezahlen muss.
Wie bereiten Sie die Steuerabrechnung vor?
Bereiten Sie Ihr Formular Modelo 600 mit dem richtigen Datum und den Nachweisen für den angewandten Steuersatz vor.
Modelo 600: Steuerentstehung und Abgabefrist
Für die TPO haben Sie ab dem Rechtsgeschäft oder Vertrag einen Monat Zeit.
Auch ein privatschriftlicher Vertrag löst die Steuerentstehung aus: Prüfen Sie sein Datum, bevor Sie das Fristende berechnen.
Für die notarielle AJD reichen Sie das Modelo 600 innerhalb eines Monats nach der Beurkundung ein.
Bewahren Sie den Nachweis über Einreichung und Zahlung auf.
Unterlagen und Positionen, die Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten
Halten Sie Ihren Identitätsnachweis, den Vertrag oder die Urkunde und die Katasterdaten bereit.
Fügen Sie die entsprechenden Nachweise hinzu, wenn Sie Steuervergünstigungen beantragen.
Prüfen Sie die Bemessungsgrundlage und Ihren Erwerbsanteil.
Verlangen Sie, dass in der Vorschussaufstellung Steuern, Kaufkosten und Darlehenskosten getrennt aufgeführt werden.
